Ce inseamna preemptiunea si cum poate afecta vanzarea unui apartament?

Ce este dreptul de preempțiune?

Dreptul de preempțiune reprezintă o prevedere legală sau contractuală prin care o persoană sau o entitate are prioritate la cumpărarea unui bun imobil, atunci când proprietarul decide să îl vândă. Acest drept este reglementat de Codul Civil și se aplică în diverse situații, inclusiv la vânzarea apartamentelor.

Cine poate beneficia de dreptul de preempțiune?

Dreptul de preempțiune este un mecanism juridic care conferă anumitor persoane sau entități prioritate la cumpărarea unui bun imobil, înainte ca acesta să fie vândut către un terț. Acest drept este reglementat de diverse acte normative și se aplică în funcție de natura imobilului și de relația dintre vânzător și beneficiarul preempțiunii. Iată principalele categorii care pot beneficia de acest drept:

1. Statul și instituțiile publice

Statul român și anumite instituții publice beneficiază de drept de preempțiune în situațiile în care sunt vizate bunuri cu valoare istorică, culturală sau de interes public. Printre acestea se numără:

Imobilele clasate ca monumente istorice – Conform Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, statul, prin Ministerul Culturii sau autoritățile locale, are dreptul de a cumpăra un astfel de bun înaintea oricărei alte persoane.
Terenurile agricole extravilane – Conform Legii nr. 17/2014, statul și alte categorii de beneficiari au prioritate la achiziția terenurilor agricole situate în afara orașelor, pentru a proteja exploatațiile agricole și a preveni speculațiile imobiliare.
Bunurile de patrimoniu național – În cazul în care un imobil este clasificat ca având importanță pentru patrimoniul național, instituțiile publice pot exercita dreptul de preempțiune pentru a asigura conservarea acestuia.

2. Coproprietarii

În cazul imobilelor deținute în indiviziune (proprietate comună pe cote-părți), coproprietarii au drept de preempțiune la vânzarea cotei deținute de un alt coproprietar. Acest mecanism previne fragmentarea excesivă a dreptului de proprietate și permite celorlalți coproprietari să își mărească cota deținută asupra imobilului.

3. Chiriașii

În anumite situații reglementate de lege, chiriașii pot beneficia de dreptul de preempțiune la cumpărarea imobilului în care locuiesc. Exemple relevante includ:

Locuințele ANL – Chiriașii care au închiriat locuințe construite prin Agenția Națională pentru Locuințe pot beneficia de dreptul de preempțiune în vederea cumpărării acestora, conform legislației în vigoare.
Imobilele retrocedate – În cazul în care un imobil naționalizat este retrocedat către foștii proprietari, chiriașii care au locuit acolo pentru o perioadă îndelungată pot avea prioritate la cumpărare.

4. Vecinii și alți titulari ai unor drepturi asupra imobilului

În unele cazuri, vecinii sau alte persoane care dețin anumite drepturi asupra imobilului pot beneficia de preempțiune:

În cazul terenurilor agricole extravilane, vecinii au prioritate la cumpărare, conform Legii nr. 17/2014, pentru a evita fragmentarea exploatațiilor agricole și pentru a încuraja continuitatea activităților agricole.
Titularii unor drepturi reale asupra imobilului (precum uzufructuarii sau superficiarii) pot avea drept de preempțiune, în funcție de prevederile contractuale și de legislația aplicabilă.

Cum se exercită dreptul de preempțiune?

Exercitarea acestui drept presupune parcurgerea unor etape bine stabilite, astfel încât preemptorul să aibă posibilitatea reală de a decide dacă dorește sau nu să cumpere imobilul în cauză.

1. Notificarea preemptorului

Pentru ca dreptul de preempțiune să fie exercitat în mod corect și legal, vânzătorul trebuie să transmită o notificare scrisă către titularul acestui drept. Această notificare trebuie să conțină detalii esențiale despre vânzarea imobilului, inclusiv:

Prețul de vânzare solicitat;
Condițiile și termenii tranzacției;
Modalitatea de plată acceptată;
Orice alte clauze relevante ale contractului.

Notificarea trebuie să fie transmisă printr-un mijloc de comunicare care să asigure dovada primirii (de exemplu, scrisoare recomandată cu confirmare de primire, notificare prin executor judecătoresc sau prin intermediul unui notar public).

În cazul imobilelor aflate sub reglementări specifice (ex.: terenuri agricole extravilane, monumente istorice), notificarea trebuie făcută și autorităților competente, cum ar fi Ministerul Culturii, Agenția Domeniilor Statului sau primăria locală.

2. Acceptarea sau refuzul ofertei

După primirea notificării, preemptorul are la dispoziție un termen legal pentru a decide dacă dorește să își exercite dreptul de preempțiune. Acest termen variază în funcție de tipul imobilului și de legislația aplicabilă:

Pentru terenurile agricole extravilane – 30 de zile calendaristice (conform Legii nr. 17/2014);
Pentru monumentele istorice – 30 de zile lucrătoare (conform Legii nr. 422/2001);
Pentru coproprietari – Termenul poate varia în funcție de clauzele contractuale sau de legislația aplicabilă.

Preemptorul poate alege una dintre următoarele variante:

Acceptă oferta și notifică vânzătorul – În acest caz, preemptorul trebuie să exprime în scris intenția de a cumpăra imobilul și să respecte condițiile stabilite de vânzător.
Refuză oferta – Dacă preemptorul nu este interesat, trebuie să comunice refuzul explicit sau să lase termenul să expire fără a răspunde.
Nu răspunde în termen – În această situație, se consideră că preemptorul a renunțat tacit la dreptul său.

3. Finalizarea tranzacției

Dacă preemptorul acceptă oferta în termenul legal, următorul pas este încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Acesta trebuie autentificat de un notar public și trebuie să respecte condițiile specificate în notificare. Pașii tipici ai finalizării tranzacției includ:

Semnarea unui antecontract (opțional) – În cazul în care este necesară obținerea unor avize sau finanțări.
Plata prețului – Conform termenilor acceptați de părți.
Întocmirea actelor notariale – Contractul de vânzare-cumpărare se autentifică la notar și se înregistrează la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI).

După finalizarea acestor etape, dreptul de proprietate asupra imobilului se transferă către preemptor.

4. Vânzarea către un terț

Dacă preemptorul refuză oferta sau nu răspunde în termenul legal, vânzătorul este liber să vândă imobilul oricărui alt cumpărător, dar în aceleași condiții menționate în notificarea transmisă preemptorului.

Dacă vânzătorul modifică condițiile inițiale (de exemplu, reduce prețul sau schimbă modalitatea de plată), trebuie să transmită din nou oferta către preemptor, oferindu-i ocazia de a accepta noile condiții.

În cazul în care vânzătorul încalcă dreptul de preempțiune (de exemplu, vinde imobilul unui terț fără să respecte procedura legală), preemptorul poate contesta tranzacția în instanță și poate solicita anularea vânzării.

Cum afectează preempțiunea vânzarea unui apartament?

Dreptul de preempțiune poate avea un impact semnificativ asupra procesului de vânzare a unui apartament, influențând durata tranzacției, posibilitățile de negociere și chiar legalitatea vânzării. Proprietarii care intenționează să vândă un apartament trebuie să fie conștienți de aceste implicații pentru a evita blocaje juridice și complicații neprevăzute.

1. Posibilă întârziere a tranzacției

Unul dintre principalele efecte ale dreptului de preempțiune este amânarea procesului de vânzare, deoarece vânzătorul trebuie să respecte termenul legal în care preemptorul își poate exercita dreptul. Această perioadă variază în funcție de legislația aplicabilă și poate ajunge până la 30 de zile, timp în care:

Proprietarul nu poate semna un contract de vânzare-cumpărare cu un terț până nu primește un răspuns oficial din partea preemptorului.
Potențialii cumpărători interesați pot deveni reticenți în a aștepta decizia preemptorului, ceea ce ar putea reduce șansele unei vânzări rapide.
În cazul în care preemptorul își exprimă interesul de a cumpăra, dar procesul de finalizare a tranzacției durează mai mult decât se aștepta vânzătorul, acesta poate pierde alte oferte mai avantajoase.

De asemenea, dacă preemptorul inițial refuză oferta și vânzătorul modifică ulterior condițiile de vânzare (de exemplu, scade prețul), este posibil să fie necesară o reluare a procedurii, ceea ce poate duce la noi întârzieri.

2. Limitarea opțiunilor de cumpărători

Dreptul de preempțiune restrânge libertatea vânzătorului de a alege cumpărătorul, deoarece acesta este obligat să ofere apartamentul titularului dreptului de preempțiune înainte de a-l putea vinde oricărei alte persoane. Această constrângere poate avea mai multe efecte:

Proprietarul nu poate accepta o ofertă mai bună de la un cumpărător interesat înainte ca preemptorul să ia o decizie.
Dacă preemptorul este interesat, dar nu poate respecta condițiile financiare impuse (de exemplu, nu poate obține un credit imobiliar suficient de repede), vânzătorul ar putea fi nevoit să aștepte sau să renunțe la unele condiții pentru a finaliza vânzarea.
În cazul apartamentelor situate în clădiri de patrimoniu, statul sau instituțiile publice pot avea drept de preempțiune, ceea ce poate limita dramatic opțiunile de vânzare și poate impune un proces administrativ mai complex.

Această limitare poate deveni frustrantă pentru vânzători, mai ales în piețele imobiliare dinamice, unde o tranzacție rapidă poate face diferența între obținerea unui preț avantajos și pierderea unei oportunități.

3. Posibile litigii

Dacă vânzătorul ignoră dreptul de preempțiune și vinde apartamentul unui terț fără a respecta procedura legală, tranzacția poate fi contestată în instanță. Preemptorul are dreptul să solicite anularea vânzării și să ceară daune, ceea ce poate duce la complicații juridice și financiare serioase pentru toate părțile implicate:

Anularea vânzării – Dacă instanța constată că preemptorul nu a fost notificat corespunzător sau i-a fost încălcat dreptul, poate dispune anularea contractului de vânzare-cumpărare.
Obligația vânzătorului de a revinde apartamentul preemptorului – În anumite situații, instanța poate obliga vânzătorul să încheie tranzacția cu preemptorul, ceea ce poate crea dificultăți pentru noul cumpărător.
Daune materiale și morale – Preemptorul poate solicita despăgubiri pentru prejudiciul suferit, iar aceste costuri pot afecta considerabil vânzătorul.
Blocarea revânzării – Dacă există un litigiu în desfășurare, apartamentul poate avea notate sarcini juridice în cartea funciară, ceea ce îngreunează orice altă vânzare ulterioară.

Pentru a evita aceste riscuri, este esențial ca vânzătorul să se asigure că notifică preemptorul în mod corespunzător și respectă termenii legali ai acestui drept.

Studii de caz și exemple reale privind dreptul de preempțiune

Dreptul de preempțiune poate influența în mod semnificativ procesul de vânzare a unui apartament, generând întârzieri, restricții și posibile litigii. Mai jos sunt prezentate două studii de caz care ilustrează modul în care acest drept funcționează în practică și ce implicații are pentru vânzători și cumpărători.

Cazul 1: Vânzarea unui apartament într-un bloc cu mai mulți coproprietari

Context

Un proprietar de apartament situat într-un imobil cu mai mulți coproprietari decide să își vândă locuința. Deoarece apartamentul face parte dintr-o proprietate indiviză, ceilalți coproprietari beneficiază de drept de preempțiune asupra vânzării.

Procesul

Proprietarul notifică toți coproprietarii cu privire la intenția sa de vânzare și condițiile acesteia (preț, modalitate de plată etc.).
Conform Codului civil, coproprietarii au un termen de 30 de zile pentru a decide dacă își exercită sau nu dreptul de preempțiune.
Unul dintre coproprietari își manifestă interesul, dar întârzie obținerea finanțării necesare.
Termenul expiră fără un răspuns ferm, astfel că proprietarul decide să vândă unui terț cumpărător.
Unul dintre coproprietari contestă tranzacția în instanță, susținând că i-a fost încălcat dreptul de preempțiune, deoarece nu a primit toate informațiile relevante la timp.

Rezultat și concluzie

Tribunalul constată că notificarea inițială nu a fost transmisă corespunzător tuturor coproprietarilor și decide anularea vânzării.
Proprietarul este obligat să reia procesul de vânzare, ceea ce duce la întârzieri de câteva luni.
Cumpărătorul inițial pierde tranzacția, iar vânzătorul este nevoit să refacă actele și să notifice din nou coproprietarii.

Lecție: Proprietarii care vând un apartament într-un imobil cu mai mulți coproprietari trebuie să fie atenți la respectarea procedurii de notificare pentru a evita litigii și întârzieri costisitoare.

Cazul 2: Statul exercită dreptul de preempțiune asupra unui imobil de patrimoniu

Context

Un apartament situat într-un imobil clasificat ca monument istoric este scos la vânzare de către proprietar. Conform Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, Ministerul Culturii și autoritățile locale au drept de preempțiune asupra imobilelor de patrimoniu, ceea ce înseamnă că proprietarul trebuie să le ofere prioritate la achiziție înainte de a putea vinde unui cumpărător privat.

Procesul

Proprietarul notifică Ministerul Culturii și primăria cu privire la intenția sa de vânzare și condițiile tranzacției.
Ministerul are la dispoziție un termen de 30 de zile lucrătoare pentru a răspunde.
După expirarea termenului, Ministerul Culturii transmite o ofertă de cumpărare, dar la un preț mai mic decât cel solicitat de proprietar.
Proprietarul refuză oferta și decide să vândă apartamentul unui cumpărător privat, fără a aștepta un răspuns formal privind acceptarea sau renunțarea Ministerului.
Ministerul contestă tranzacția în instanță, susținând că nu a fost respectată procedura legală de preempțiune.

Rezultat și concluzie

Tribunalul decide în favoarea Ministerului Culturii și anulează tranzacția cu cumpărătorul privat.
Proprietarul este obligat să reia procesul de vânzare și să acorde prioritate Ministerului la un nou termen de preempțiune.
Cumpărătorul privat pierde posibilitatea de a achiziționa apartamentul, iar vânzătorul este nevoit să suporte costuri suplimentare pentru refacerea actelor și reluarea procedurilor.

Lecție: Proprietarii care vând apartamente în clădiri clasate ca monumente istorice trebuie să fie conștienți că autoritățile publice au prioritate la cumpărare și că vânzarea poate fi blocată sau anulată dacă nu respectă procedurile de preempțiune.

Q&A – Întrebări și răspunsuri despre dreptul de preempțiune

1. Ce se întâmplă dacă proprietarul vinde fără a respecta dreptul de preempțiune?

Dacă proprietarul vinde imobilul fără a respecta dreptul de preempțiune, preemptorul are dreptul să conteste tranzacția în instanță. Acest lucru poate duce la:

Anularea vânzării – Instanța poate decide că tranzacția este nulă și poate obliga proprietarul să reia procedura de vânzare, respectând preempțiunea.
Revânzarea către preemptor – În anumite cazuri, instanța poate obliga vânzătorul să încheie tranzacția cu preemptorul, în condițiile inițiale de vânzare.
Despăgubiri – Dacă preemptorul demonstrează că a suferit un prejudiciu financiar sau moral, poate solicita daune materiale și/sau morale.
Blocarea revânzării – Dacă există un litigiu, apartamentul poate avea notate sarcini juridice în cartea funciară, ceea ce împiedică orice altă vânzare până la soluționarea cazului.

Pentru a evita astfel de probleme, este esențial ca vânzătorul să respecte toate obligațiile legale legate de notificarea preemptorului și să aștepte răspunsul acestuia înainte de a încheia un contract cu un terț.

2. Se poate negocia prețul în cadrul dreptului de preempțiune?

Nu, preemptorul trebuie să accepte aceleași condiții de vânzare pe care le-a stabilit proprietarul inițial. Acest lucru înseamnă că:

Prețul de vânzare nu poate fi modificat în cadrul preempțiunii.
Preemptorul nu poate impune alte condiții (ex.: modificarea modalității de plată sau a termenelor de predare a apartamentului).
Dacă preemptorul refuză sau nu răspunde în termen, proprietarul poate vinde imobilul oricărui alt cumpărător, dar în aceleași condiții comunicate inițial.

Dacă proprietarul modifică ulterior condițiile de vânzare (de exemplu, scade prețul), trebuie să ofere din nou preemptorului posibilitatea de a cumpăra imobilul în noile condiții.

3. Cine are drept de preempțiune la vânzarea unui apartament?

Dreptul de preempțiune poate fi exercitat de mai multe categorii de persoane sau instituții, în funcție de situație:

Coproprietarii – Dacă apartamentul este deținut în coproprietate (de exemplu, doi frați moștenesc un apartament), celălalt coproprietar are prioritate la cumpărare.
Chiriașii – În unele cazuri, chiriașii pot avea un drept de preempțiune asupra apartamentului pe care îl ocupă, conform legislației sau clauzelor contractuale.
Statul și instituțiile publice – Dacă apartamentul se află într-o clădire de patrimoniu, Ministerul Culturii sau autoritățile locale pot avea prioritate la achiziție.
Vecinii – În cazul terenurilor agricole extravilane, vecinii au drept de preempțiune conform Legii nr. 17/2014, pentru a preveni fragmentarea exploatațiilor.

4. Care este termenul în care preemptorul trebuie să răspundă?

Termenul în care preemptorul trebuie să își exprime opțiunea de cumpărare depinde de tipul imobilului și de legislația aplicabilă:

Pentru coproprietari – De regulă, termenul este de 30 de zile, dar poate varia în funcție de contractele dintre părți.
Pentru chiriași – Termenul este stabilit prin contract sau prin legislația specifică.
Pentru stat și instituții publice – În cazul monumentelor istorice, Ministerul Culturii are 30 de zile lucrătoare pentru a răspunde.
Pentru terenuri agricole extravilane – Conform Legii nr. 17/2014, termenul este de 30 de zile calendaristice.

Dacă preemptorul nu răspunde în acest termen, se consideră că a renunțat la dreptul său și vânzătorul poate încheia tranzacția cu alt cumpărător.

5. Cum trebuie făcută notificarea preemptorului?

Pentru ca notificarea să fie valabilă din punct de vedere juridic, aceasta trebuie transmisă printr-un mijloc care asigură dovada primirii. Cele mai sigure metode includ:

Scrisoare recomandată cu confirmare de primire;
Notificare prin executor judecătoresc;
Notificare prin notar public;
Prin e-mail, dacă există o clauză contractuală care permite această metodă.

Dacă vânzătorul nu poate dovedi că a notificat corect preemptorul, acesta poate contesta vânzarea în instanță.

6. Ce se întâmplă dacă preemptorul refuză oferta sau nu răspunde în termen?

Dacă preemptorul refuză oferta sau nu își exercită dreptul în termenul legal, vânzătorul are libertatea de a vinde apartamentul oricărui alt cumpărător. Totuși, trebuie respectate două reguli importante:

Apartamentul nu poate fi vândut în condiții mai favorabile decât cele oferite preemptorului (ex.: la un preț mai mic sau cu o modalitate de plată mai avantajoasă).
Dacă vânzătorul modifică condițiile de vânzare, trebuie să reia notificarea preemptorului și să îi acorde din nou dreptul de preempțiune.

7. Există excepții de la dreptul de preempțiune?

Da, există situații în care dreptul de preempțiune nu se aplică:

Donațiile și moștenirile – Dreptul de preempțiune se aplică doar în cazul vânzărilor, nu și în cazul transmiterii prin donație sau moștenire.
Schimburile de proprietăți – Dacă apartamentul este dat la schimb pentru alt imobil, preemptorul nu are drept de prioritate.
Vânzarea către membrii familiei – În anumite cazuri, dacă vânzarea este făcută către rude de gradul I (părinți, copii), dreptul de preempțiune poate să nu se aplice.
Cazuri speciale reglementate de lege – De exemplu, în unele situații în care statul sau primăria nu își exercită preempțiunea asupra unui imobil de patrimoniu, tranzacția poate continua fără restricții.

Vezi informații esențiale din domeniul imobiliar - VEZI PAGINA DE BLOG